Grunderwerbssteuer wird komplizierter
Erben und Schenken von Immobilien in der Familie, also die unentgeltliche Weitergabe von Grund, Wohnungen und Häusern, wird ab Anfang 2016 großteils steuerlich teurer. Details regelt eine Finanzverordnung zur Änderung der Grunderwerbsteuer (GrESt). Zudem steigt die Immo-Ertragsteuer für entgeltliche Deals von 25 auf 30 Prozent.
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Schon im Mai mit der Steuerreform 2015 fixiert wurde die Erhöhung des Steuersatzes der Immobilienertragssteuer (Immo-ESt) für einen entgeltlichen Erwerb, sofern die Gegenleistung zumindest die Hälfte des Verkehrswerts des übertragenen Grundstücks erreicht.
Anstelle des von 25 auf 30 Prozent angehobenen besonderen Steuersatzes für Veräußerungsgewinne bei Grundstücksverkäufen (was für Altfälle durchgerechnet 4,2 statt bisher 3,5 Prozent effektive Steuerbelastung bedeutet) kann auf Antrag auch der allgemeine Steuertarif (25 bis 55 Prozent) angewendet werden.
Der bisherige Inflationsabschlag ist - bei privaten und betrieblichen Immo-Veräußerungen - ab 1.1.2016 nicht mehr zu nutzen, er wurde abgeschafft. Der Abschlag sollte ursprünglich inflationsbedingte Scheingewinne ausschließen. Der Wegfall führt zu einer erheblichen Erhöhung der Immobilienertragssteuer für den Neubestand, also bei einer Anschaffung ab dem 1. April 2002.
Steuersatz erhöht sich mit Grundstückswert
Bei unentgeltlicher Weitergabe von Liegenschaften, Häusern und Eigentumswohnungen fällt keine Immobilienertragssteuer an, dafür verkompliziert - und erhöht - sich ab Anfang 2016 die Grunderwerbsteuer beim Vererben oder Verschenken. Zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer sind mehrere Möglichkeiten vorgegeben - überwiegend wird es teurer, so der Österreichische Rechtsanwaltskammertag (ÖRAK).
Bisher galt der dreifache Einheitswert der Immobilie als Bemessungsgrundlage - und darauf zwei Prozent Grunderwerbsteuer. Ab 1. Jänner wird der „Grundstückswert“ als Basis herangezogen. Für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert beträgt der Steuersatz künftig 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2,0 Prozent und darüber hinaus - also über 400.000 Euro - dann 3,5 Prozent.
Mehrere Berechnungsmöglichkeiten
Für die Grundstückswertberechnung erlaubt das Finanzministerium zwei Möglichkeiten: ein „Pauschalwertmodell“ nach einer komplexen Formel oder Werte aus einem Immobilienpreisspiegel. Bis Ende 2016 ist das der Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), ab 1.1.2017 ein noch nicht existenter Immo-Preisspiegel der Statistik Österreich.
Als dritte Option kann man auch per Schätzgutachten den Grundstückswert ermitteln lassen. Das koste aber erheblich mehr und werde wohl die Ausnahme bleiben, so ÖRAK-Präsident Rupert Wolff. Eventuell muss man aber kein ganzes Gutachten beibringen, wenn man nachweisen kann, dass etwa zeitnah die Nachbarwohnung um einen Betrag X verkauft wurde, meint der Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Bernd Winter von BDO Austria.
Transaktionen zusammengerechnet
Zur Steuersatzermittlung werden alle Übertragungen zwischen denselben Personen innerhalb eines Fünfjahreszeitraums zusammengezählt - wenn etwa Vater und Mutter ihre Anteile am gemeinsamen Haus, das ihnen je zur Hälfte gehört, zu unterschiedlichen Zeiten ihrem Sohn schenken.
Bei den fünf Beispielen, die die ÖRAK exemplarisch durchgerechnet hat, kommt nach dem neuen Modus durchwegs mehr Steuerbelastung heraus - bei einem Betriebsgrundstück mit Fabriksgebäude sogar das Zehnfache. Lediglich in einem Fall liegt die Steuer künftig nur geringfügig höher als bisher.
Erweiterter Begünstigtenkreis
Auch BDO-Austria-Experte Winter stellte fest: „Tendenziell wird die unentgeltliche Übertragung von Grundstücken in Zukunft teurer.“ Dem stehe aber gegenüber, dass der Begünstigtenkreis für unentgeltliche Übertragungen geändert, nämlich auf Geschwister oder Nichten oder Neffen erweitert wurde. Für Übertragungen an diese habe es jedenfalls Sinn, bis ins Jahr 2016 zu warten.
Teurer in Boomregionen
Oft wird es laut neuer Rechtslage grundsätzlich günstiger, etwa bei kleinen Wohnungen in weniger attraktiven Lagen mit Grundstückswerten weit unter 250.000 Euro, so die Vermutung der ÖRAK. Das könnte laut Winter etwa in Randregionen mit Abwanderung der Fall sein.
Dagegen könnte in Ballungszentren die Preisdynamik vor allem in den letzten zehn, 15 Jahren so hoch gewesen sein, dass die Verkehrswerte deutlich über den Einheitswerten liegen, die zuletzt 1973 evaluiert worden sind. Auch beim Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) geht man davon aus, dass es vor allem dort „teurer“ wird, wo die Bodenpreise in den letzten 20, 30 Jahren stark gestiegen sind - etwa im Speckgürtel rund um Ballungszentren oder in Salzburg.
Neue Regel für Abschreibungen bei Betrieben
Bei Gebäudeabschreibungen kommt es 2016 im betrieblichen Bereich - auch für Kapitalgesellschaften - zu einer Vereinheitlichung. Künftig sind 2,5 Prozent Abschreibungssatz anzuwenden. Abgelöst werden damit die bisherigen drei Abschreibungssätze (drei Prozent Betriebsgebäude von Gewerbetreibenden sowie Land- und Forstwirten, die unmittelbar der Betriebsausübung dienen, 2,5 Prozent für Bank-und Versicherungsgebäude sowie zwei Prozent für nicht unmittelbar der Betriebsausübung dienende Gebäude).
Werden Gebäude für Wohnzwecke überlassen, gilt künftig - wie außerbetrieblich - ein einheitlicher Abschreibungssatz von 1,5 Prozent statt bisher zwei Prozent. Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer ist weiterhin generell möglich.
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