Deutliche Differenzen in Standpunkten
Die Kosten für Wohnen sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen und sie werden es aus derzeitiger Sicht weiter tun. Es bestehe dringend Handlungsbedarf, heißt es nun immer häufiger nicht nur auf der politischen Bühne, wo der „Wohnwahlkampf“ längst eröffnet scheint. Auch Interessenverbände melden ihre Forderungen an. Die gehen in denkbar unterschiedliche Richtungen.
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Einig sind sich - nicht nur wegen der kommenden Nationalratswahl - nicht einmal die Koalitionspartner SPÖ und ÖVP. Die Sozialdemokraten treten mit einem „7-Punkte-Programm für leistbares Wohnen“ an - zentraler Inhalt: Mietzinsobergrenzen. Die ÖVP will ebenfalls ein „Förderprogramm für leistbares Wohnen“, aber keinesfalls einen Kostendeckel. FPÖ, Grüne, BZÖ und Team Stronach (TS) sehen Reparaturbedarf am Mietrechtsgesetz. Die Immobilienwirtschaft lehnt Mietpreisobergrenzen strikt ab, wie sie die Arbeiterkammer (AK) wiederum dringend fordert.
Bei dem Thema spießt es sich aber nicht erst an den Konzepten, sondern schon bei der Frage nach den Ursachen. Sind die seit der Finanzkrise regelmäßig strapazierten „Spekulanten“ für den Preisschub verantwortlich? Ist es die höhere Nachfrage? Es dürften wohl mehrere Faktoren mitspielen, so ein Resümee aus einem Expertengespräch am Montag in Wien.
10.000 Wohnungen jährlich „unbedingt notwendig“
Es sei schlicht zu wenig gebaut worden, betonte die Wirtschaftswissenschaftlerin und frühere Leiterin des Referats für Bau- und Wohnungswirtschaft am Wirtschaftsforschungsinstitut (WIFO), Margarete Czerny, bei der Veranstaltung unter dem Titel „Wege zum leistbaren Wohnen“ in der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) und ortete „dringenden Handlungsbedarf“.
Rund 10.000 neue Wohnungen mehr pro Jahr seien „unbedingt notwendig“. Das bräuchte etwa 1,3 Mrd. Euro an Investitionen pro Jahr, rechnete sie vor, würde aber auch 20.000 neue Arbeitsplätze und einen dringend benötigten Impuls für die Konjunktur bringen. Die Preise seien nach oben geklettert, „weil die Nachfrage so stark gestiegen ist“ und „nicht primär wegen Spekulation“.
Kapitalfluss Richtung Immobilienmarkt
Trotzdem zweifelt kaum jemand daran, dass auch der starke Geldfluss in den Immobilienmarkt in den letzten Jahren die Preise nach oben hat schnellen lassen. Es habe mit der Finanzkrise eine „Flucht in Realvermögen“ stattgefunden, so die Direktorin der Hauptabteilung Volkswirtschaft der OeNB, Doris Ritzberger-Grünwald, sowohl wegen der Unsicherheiten auf den Aktienmärkten als auch in Erwartung künftig weiter steigender Preise. Wer nun für Immobilien mehr bezahlen muss, der wird - wenig überraschend - auch höhere Mieten verlangen, damit sich das Geschäft rechnet.
Die Niedrigzinspolitik der Notenbanken sei an diesem Punkt nicht ganz unschuldig gewesen, argumentierte der Geschäftsführer des Think-Tanks Agenda Austria (und früherer Wirtschaftschef der „Presse“), Franz Schellhorn. „Das ganze Geld ist in den Wohnungsmarkt gegangen. Dort hat man gekauft wie verrückt.“ Preissteigerungen seien „unübersehbar“ und würden sich noch stark auf die Mieten niederschlagen, so Schellhorn weiter.
Mieten, „die der Markt hergibt“
Andere sehen wiederum eher die Eigentümer als die Geldpolitik in der Pflicht. Der Präsident der Mietervereinigung Österreichs (MVÖ), Georg Niedermühlbichler, betonte bei dem Expertengespräch, Vermieter würden schlicht die Preise verlangen, „die der Markt hergibt“. Möglich sei das durch die Zuschläge auf Richtwertmieten. Es sei aber nicht so, dass Wohnungen plötzlich besser lägen oder „so eklatant besser ausgestattet sind als noch vor zehn, 15 Jahren“, so Niedermühlbichler. Seine Forderung: Aufschläge müssten „ganz klar und deutlich“ im Gesetz und im Mietvertrag aufgeschlüsselt sein, damit der Vermieter wisse, wofür er bezahlt.
Die AK schlägt einen ähnlichen Ton an. „Die Vermieter können trotz Obergrenzen verlangen, was der Markt hergibt“, so AK-Präsident Rudolf Kaske auf Anfrage von ORF.at zum Thema Mietpreisobergrenzen. „Der Grund dafür ist das intransparente Richtwertsystem.“ Die gesetzlichen Vorschriften seien derart „ungenügend“, dass sogar Rechtsanwälte nicht durchblickten, geschweige denn der Mieter selbst. Kaske verweist auf einen Streitfall, in dem drei Gerichte bis hin zum Obersten Gerichtshof (OGH) unterschiedliche Beträge als gerechtfertigte Mietvorschreibung errechnet hätten.
Ruf nach „klaren Obergrenzen“
Die AK fordere eine Reform des Mietrechtsgesetzes (MRG) „mit klaren gesetzlichen Mietzinsobergrenzen bei privaten Mieten. Die Zuschläge müssen im Gesetz der Art und Höhe nach klar aufgezählt und mit höchstens 20 Prozent des Richtwertes begrenzt werden“, so Kaske.
Der Fachverband der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer (WKÖ) kann einem Kostendeckel naturgemäß wenig abgewinnen und sieht das Problem anderswo. Das bestehe nämlich in „einer völlig falschen Einschätzung des Bevölkerungszuwachses und einer unzureichenden Bautätigkeit in den letzten Jahren“, so Fachverbandsobmann Thomas Malloth auf Anfrage von ORF.at. Vor allem in den Ballungsräumen wie etwa in Wien sei „durch sehr einschränkende Flächenwidmungen innerstädtisch wenig gebaut“ worden, und „gerade dort treibt aber eine große Nachfrage die Preise in die Höhe“.
WKÖ: Wäre für Wirtschaftsstandort „tödlich“
Ein „Weg aus dieser Spirale“ sei, „vor allem in Regionen Wohnraum zu schaffen, die über eine hervorragende Infrastruktur verfügen“, so Malloth. „Hier liegt ein großes Potenzial für hochwertigen Wohnraum einfach brach“, die Politik sei aufgerufen entsprechende Rahmenbedingungen zu schaffen. "Mietobergrenzen sind strikt abzulehnen, das ist ein künstlicher Eingriff in einen Markt. Sie würden nicht nur die Qualität drücken, sondern „die Investitionen der Privatwirtschaft völlig zum Erliegen bringen“. Für den Wirtschaftsstandort Österreich „wäre das tödlich“, so Malloth.
Ein Loch im Budget
Mit der Forderung nach Offensiven in unterschiedliche Richtungen stellt sich allerdings auch die unvermeidliche Finanzierungsfrage. Bei dem Expertengespräch in der OeNB, veranstaltet von der Arbeitsgemeinschaft für wissenschaftliche Wirtschaftspolitik (WIWIPOL), verwiesen mehrere der Teilnehmer auf das Loch, das die Abschaffung der Zweckbindung der Wohnbauförderung hinterlassen habe. Diese sei eine der „stabilen Säulen“ des Wohnbaus gewesen, so Czerny. Heute sei nun „die langfristige Finanzierung nicht mehr gegeben, das ist das ganz große Problem“.
Weiters sei zwischen 2010 und 2012 das Emissionsvolumen bei Wohnbauanleihen von 1,9 Mrd. auf 470 Mio. Euro pro Jahr gesunken. Fazit: Es fehle eine Mrd. Euro für den Wohnbau. Czerny verwies auf ein Strategiepapier der Initiative Umwelt+Bauen, dessen wissenschaftlichem Beirat sie angehört. Die „Säulen“ der Wohnbaus müssten gestärkt werden, anstatt „daran zu sägen“.
Ohne Geld nützen auch Ideen nicht viel
Eine Wiedereinführung der Zweckbindung alleine löse aber auch noch nicht alle Probleme, so der Obmann des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV), Karl Wurm, in seinem Referat. „Denn wenn ich kein Geld habe, nützt mir die beste Zweckbindung nichts.“ Wurm beklagt generell, dass die Finanzierungsfrage für die Bauträger schwieriger geworden sei. „Wir haben ein Refinanzierungsproblem.“ Früher sei es problemlos gewesen, Geld über Banken zu bekommen, dann aber hätten sich „die Umstände radikal geändert“. Die Institute müssten wegen der neuen Eigenkapitalvorschriften ihre Kreditvolumina zurückfahren. „Das spüren wir dann am Wohnbau.“
Auch wenn es der eine oder andere Mieter oder Wohnungskäufer anders sieht - generell stehe man in Österreich im Vergleich zu anderen Ländern, auch wegen des hohen Anteils der Gemeinnützigen, noch „etwas günstiger“ da, hieß es bei dem Expertengespräch. Insel der Seligen sei man deshalb allerdings keine mehr, und die Politik gefordert, zu handeln. Von Vergleichen allein könne sich der Mieter schließlich auch nichts kaufen, so MVÖ-Chef Niedermühlbichler. „Was hat ein Österreicher davon, wenn er weiß, dass man in Paris oder in London das Drei-, Vierfache an Miete bezahlt, wenn er sich die Miete hier nicht mehr leisten kann?“
Georg Krammer, ORF.at
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