Renditeversprechen überzogen
Die Arbeiterkammer (AK) mahnt interessierte Käufer von Vorsorgewohnungen zur Vorsicht: Die versprochenen Erträge einer für die Vermietung angeschafften Eigentumswohnung seien oft nicht realisierbar. Es gebe einige Risiken, darunter die Möglichkeit, dass eine Wohnung nicht vermietet werden kann.
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Die AK hat in einem Mystery-Shopping vier Anbieter (Raiffeisen Vorsorgewohnung, BUWOG, JP Immobilien, Wiener Privatbank) gestestet. Vorgabe war der Erwerb einer Vorsorgewohnung zwischen 50 und 60 Quadratmeter zum Teil auf Basis einer Erbschaft. Die Erstberatungsgespräche seien zwar „als gut empfunden worden“, so die AK, doch auf etliche Fallstricke für kleine Anleger sei in den meist umfangreichen Unterlagen nicht hingewiesen worden.
Die AK stößt sich vor allem an den überzogenen Mietrenditeversprechen von 3,5 bis 3,9 Prozent, die gerne als Verkaufsargument herangezogen werden. Diese sind laut AK-Finanzdienstleistungsexperte Christian Prantner „zu optimistisch gerechnet“. Dabei werde der Jahresnettomietertrag auf den Kaufpreis umgelegt, doch wenn alle Kosten eingerechnet werden, könne es sein, dass sich die Mietrendite halbiere, so der AK-Experte. Vor allem die Kosten, die im ersten Jahr für einen Käufer anfallen, sollten einkalkuliert werden, wie etwa die Vermittlungsgebühr der Anbieter.
Leerstand mitkalkulieren
Mitunter werde zudem von einem Vermietungsgrad von bis zu 100 Prozent ausgegangen. „Es ist keine leichte Übung festzustellen, mit welchen Renditen wirklich zu rechnen ist“, so Prantner. Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass Vorsorgewohnungen ein kostenintesives und auch aufwendiges Geschäft seien, so Prantner im Ö1-Mittagsjournal: Eine Wohnung einfach kaufen, vermieten und fertig, diese Verkürzung stimme keinesfalls - Audio dazu in Ö1.
Auch wenn damit geworben werde, dass man eine Vorsorgewohnung auch mit einem geringen Eigenmittelanteil kaufen könne, in der Realität werde vielmehr ein hoher Eigentmittelanteil benötigt, sagt Prantner. Denn je größer der Fremdkapitalanteil, desto höher sei die Zins- und Kostenbelastung aus der Finanzierung. Ein Eigentmittelanteil unter 30 Prozent sei daher nicht empfehlenswert, so die AK.
Rechtswidrige Klauseln in Verträgen
Die AK kritisiert weiters die zahlreichen rechtswidrigen Vertragsbestimmungen, die sie in den Angebotsunterlagen der Vorsorgewohnungsverkäufer entdeckt hat - 13 bis 64 waren es laut AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka in den Mustermietverträgen und 15 bis 34 in den Kaufvertragsvordrucken. Diffus oder gar nicht geregelt sind darin etwa oft Haftungsfragen im Falle von Baumängeln. Meist steht der Käufer allein damit da.
Vielfach müssten auch Vollmachten an Anwälte erteilt werden, die Änderungsvorbehalte und Gewährleistungsausschlüsse fixierten. In den Kaufverträgen fanden die AK-Experten auch weitreichende Änderungsvorbehalte der Bauträger, die zu deutlichen Entwertungen der bereits gekauften Wohnung führen können. Auch durch solche rechtswidrigen Klauseln würden den Käufern finanzieller Schaden entstehen.
Viele Pflichten als Vermieter
Beim Verkaufsgespräch fehle oft auch der Hinweis auf die Risiken, die der Käufer in weiterer Folge als Vermieter eingeht. Die gängigen Betriebskostenklauseln in den Verträgen müsste man „auf jeden Fall überarbeiten“. Empfehlenswert ist laut AK die Vereinbarung eines Pauschalmietzinssatzes mit dem künftigen Mieter - damit entfiele „das Problem mit den Nebenkostenklauseln und den Mieten“. Ausgaben für die Verwaltung und Instandhaltung der Wohnung sowie Maklergebühren bei einer Neuvermietung können die Rendite weiter schmälern.
Für diese Art von Immobilieninvestment brauche man etwa auch auf jeden Fall einen Steuerberater, denn der Käufer einer solchen Immobilie wird steuerrechtlich zum Unternehmer, so die AK weiter. Das erzeut aber weitere Zusatzkosten, die auf die angestrebte Rendite drückten und nicht berücksichtigt seien, so die AK. Sollte die Wohnung länger nicht vermietet werden oder der Käufer selber darin einziehen, kann das Finanzamt zudem die Umsatzsteuer anteilig zurückfordern.
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